Ngày 22 tháng Bảy 2022, hai người lãnh đạo công ty Hằng Đại ở Bắc Kinh phải từ chức. Công ty yêu cầu ông chủ tịch Hứa Gia Ấn (Haijun Xia, 许家印) và giám đốc tài chánh Phan Đại Vinh (Darong Pan, 潘大荣) nghỉ việc để họ bắt đầu điều tra tại sao các ngân hàng đã sai áp một số tiền mặt trị giá $2 tỷ mỹ kim mà phân bộ quản lý nhà cửa của công ty thế chấp khi vay nợ, theo bản tin Bloomberg.
Tập Đoàn Hằng Đại (Evergrande Group, 恒大集团) năm ngoái đã suýt phá sản vì không thể trả ngay $37 tỷ trong số hơn $300 tỷ tiền nợ. Năm nay, Hằng Đại mở đầu một cơn khủng hoảng địa ốc chưa từng thấy ở Trung Quốc vì những người mua nhà phản kháng đồng loạt khắp nơi.
Từ tháng Bảy, nhiều người mua nhà trả góp tự ý ngưng không trả tiếp. Hành động tập thể táo bạo này bắt đầu với Tập Đoàn Hằng Đại ở tỉnh Giang Tây. Người ta từ chối trả tiền vì họ đã đặt mua những căn hộ đang xây nhưng thấy công trường ngưng hoạt động. Hỏi lý do mới biết vì nhà thầu không có tiền trả lương cho công nhân. Dân mua nhà nói họ chỉ tiếp tục trả tiền khi biết chắc ngày nào sẽ được giao nhà!
Hành động tuyệt vọng và bất ngờ của những người mua nhà đã lan qua nhiều thành phố và sẽ ảnh hưởng đến nhiều lãnh vực khác. Hàng ngàn nhà thầu xây cất hoặc thiết kế vườn tược cho các khu nhà đang xây cũng ngưng không trả nợ ngân hàng, vì chính họ không được công ty địa ốc trả tiền. Ngày 15 tháng Bảy, một nhóm các nhà thầu này ký tên chung gửi thư đến trụ tập đoàn Hằng Đại ở Hồ Bắc, loan báo từ nay họ sẽ chỉ nhận trả bằng tiền mặt, không cho trả sau. Họ còn cảnh cáo, “Hằng Đại sẽ phải chịu trách nhiệm về các tai hại lan theo dây chuyền” trên cả nền kinh tế địa phương. Chính phủ trung ương phải đứng ra bảo đảm việc xây cất sẽ được tiếp tục và lo tìm cách bồi thường cho người mua.
Những dự án nhà cửa xây giở dang trên toàn quốc trị giá $590 tỷ mỹ kim. Nhiều cao ốc, tổng cộng hàng triệu mét vuông, bị bỏ hoang vì công ty xây cất hết tiền mà không vay được nữa. Nhiều tòa nhà bị bỏ hàng chục năm cho cỏ hoang mọc. Trong nửa đầu năm 2021, 15 tòa cao ốc bị phá sập với 4.6 tấn thuốc nổ, trong 45 giây đồng hồ, vì cảnh hoang tàn làm chính quyền mất uy tín.
Giá nhà cửa bắt đầu xuống vào tháng Chín năm ngoái, lần đầu tiên kể từ năm 2015. Đến tháng 12, 2021, cơn khủng hoảng bắt đầu khi công ty Hằng Đại không hoàn trả được một món nợ vay bằng mỹ kim.
Đầu năm nay đã có hy vọng thị trường phục hồi; nhưng vào tháng Ba ông Tập Cận Bình ra lệnh đóng cửa ở Thượng Hải và hàng chục thành phố khác, các công trường xây dựng phải ngưng. Ngân Hàng Trung Ương đã hỗ trợ thị trường bằng cách hạ lãi suất; chính quyền bỏ bớt các điều kiện hạn chế khi mua nhà; nhưng tại các thành phố lớn số nhà bán đã giảm 40% so với năm ngoái.
Thị trường địa ốc bắt đầu trì trệ từ năm ngoái. Các công ty địa ốc phải“đại hạ giá”để chiêu mộ khách. Một công ty ở miền Đông đã đề nghị người mua không cần trả tiền mặt mà có thể trả bằng các trái dưa, 5,000 ký lô dưa thay cho 100 ngàn đồng nguyên.
Trong 30 năm qua các công trường xây dựng là một hoạt động chính giúp kinh tế Trung Quốc phát triển; đóng góp 25% đến 30% vào Tổng Sản Lượng Nội Địa. Sau khi Bắc Kinh nới lỏng các điều kiện mua nhà, các thành phố đã tăng thêm 480 triệu dân. Năm 1998 chỉ có một phần ba dân Trung Quốc sống ở các đô thị, nay tăng lên hai phần ba.
Dân số lên cao khiến giá nhà tăng gấp sáu lần, trong 15 năm. Người mua nhà đặt 70% tài sản của mình trong căn hộ, vì chưa quen với những cơ hội đầu tư khác như các chứng khoán. Giá nhà lên cao, nhiều người càng muốn mua để sau bán kiếm lời. Họ mua trước những căn hộ mới chỉ lập dự án nhưng chưa xây; có người trả hết cả giá nhà, nhiều người trả góp. Các công ty địa ốc được trả tiền trước càng hăng hái mở mang! Nhiều công ty còn đi vay nợ ở nước ngoài. Năm 2009 số nợ phải trả bằng tiền ngoại quốc là $675 triệu; năm 2020 đã lên tới $64.7 tỷ đô la.
Thấy thành công nhờ tiền đi vay dễ dàng, nhiều công ty địa ốc còn nuôi tham vọng mở rộng sang các ngành khác. Tập Đoàn Hằng Đại đã lập công ty bán nước uống đóng chai và mới công bố dự án làm xe hơi chạy điện, tính sẽ sản xuất một triệu chiếc xe trong năm 2025. Công ty còn mua một đội đá bóng để quảng cáo.
Giữa năm 2020, ông Tập Cận Bình bắt đầu lo thị trường địa ốc có thể lung lay vì nợ nhiều quá. Bắc Kinh ra lệnh các ngân hàng phải giảm bớt cho ngành địa ốc vay quá dễ dàng, đặt thêm các giới hạn gắt gao. Ngay sau đó, có 18 vụ khai phá sản vì các nhà xây cất không thể trả tiền vay nước ngoài. Trong năm 2021, số xây cất giảm bớt 14%. Trong bốn tháng đầu năm nay số nhà bán của 100 công ty xây cất lớn nhất đã giảm bớt một nửa so với năm ngoái.
Cơn khủng hoảng của ngành địa ốc có thể gây ảnh hưởng dây chuyền. Các ngân hàng cho nhà xây cất vay tiền lo không đòi được nợ. Thân chủ của các ngân hàng đó cũng lo lắng, họ có thể kéo nhau đến rút tiền ra, tất cả sẽ kéo theo cả nền kinh tế địa phương đi xuống.
Cộng sản Trung Quốc đã can thiệp. Ngân Hàng Trung Ương tiếp cứu các công ty xây dựng, ra lệnh các ngân hàng thương mại cho người muốn mua nhà cũng như các công ty xây cất vay tiền dễ dàng hơn.
Bắc Kinh cố tránh cảnh tượng ở Mỹ năm 2008, khi Ngân hàng Lehman vỡ nợ vì đầu tư quá rủi ro vào ngành địa ốc, kéo theo một cuộc khủng hoảng tín dụng, làm kinh tế Mỹ và cả thế giới cùng suy thoái.
Ông Tập Cận Bình không thể để cho tình trạng“Lehman” diễn ra; vì cuối năm nay ông muốn Đại hội Đảng sẽ nhất trí, lưu nhiệm ông trong chức chủ tịch Đảng và chủ tịch nước.
Theo viện nghiên cứu Lowy Institute, ở Sydney, Australia, dù có thể tránh một cuộc khủng hoảng vì ngành địa ốc, kinh tế Trung Quốc sẽ tiếp tục trì trệ tới cuối thập niên này; vì số đầu tư đang giảm. Số tiền đổ vào ngành địa ốc chiếm 11% tổng số đầu tư mỗi năm, Lowy tiên đoán tới năm 2030 sẽ xuống chỉ còn 7%. Trong khi đó, số tiền đầu tư vào hạ tầng cơ sở, xây dựng các nhà máy, vân vân, sẽ không tăng lên kịp để bù vào khoảng trống đó.
Tập Cận Bình có thể giữ các chức vụ ông mong muốn, nhưng tương lai ngành địa ốc Trung Quốc vẫn không sáng sủa. Cơn sóng đô thị hóa ở Trung Quốc đã lên đến điểm cao nhất, nay bắt đầu đi xuống. Tại các tỉnh kinh tế cao như Quảng Đông, 75% dân chúng sống ở đô thị, gần bằng tỷ lệ 83% ở Mỹ, theo hãng thông tấn Bloomberg. Tỷ lệ gia tăng dân số các thành phố xuống dưới 1%, lần đầu tiên kể từ năm 1996. Những khó khăn trong ngành địa ốc báo hiệu Trung Quốc sẽ bước vào thời kỳ trì trệ kéo dài. Tới cuối thế kỷ này dân số sẽ chỉ còn một nửa, cũng như Nhật Bản, Pháp, Đức, số người làm việc ít hơn, họ phải nuôi số người già đông hơn.
Nhưng ông chủ tịch Hứa Gia Ấn vẫn thoải mái, dù đã mất chức. Làm CEO của Tập đoàn Hằng Đại từ năm 2007, năm 2020 lãnh lương $32 triệu đô la. Ông mua rất ít cổ phần của Hằng Đại (0.26%), nhưng vào tháng Tám năm 2021 ông đã bán các trái phiếu của công ty mà ông đã mua từ trước, trị giá tất cả $128 triệu mỹ kim, theo lời báo Fortune. Đó là lúc công ty đang cạn tiền dần dần, bốn tháng sau thì không trả được một món nợ đáo hạn. Một người lãnh đạo công ty ở Mỹ mà mua bán như ông Hứa chắc chắn sẽ bị Ủy ban Chứng khoán SEC điều tra để truy tố. Cho tới năm nay, ông Hứa vẫn bình an vô sự. Cộng sản Trung Quốc chắc chắn khác Mỹ, vì họ đang xây dựng chủ nghĩa xã hội với đặc tính Trung Quốc!