Trung Quốc đang trải qua một cuộc khủng hoảng địa ốc: Xây cất nhiều quá, bán không được; hàng triệu ngôi nhà hay cao ốc bỏ trống. Nhiều người mua các căn hộ đang xây đã ngừng không trả góp nữa. Nhà xây cất hết tiền, các món nợ tồn đọng từ nhiều năm trước không trả được. Từ năm 2021, hàng trăm công ty xây dựng đã giảm bớt công việc; cuối năm 2023 công ty xây dựng lớn nhất, Hằng Đại, đã phá sản; công ty Bích Nhai đang theo gót.
Hậu quả là cả nền kinh tế gặp khó khăn vì giá nhà cửa xuống khiến nhiều người cảm thấy mình nghèo hơn; họ giảm bớt tiêu thụ, các nhà sản xuất cắt giảm giá hàng hóa. Gần 80% dân Trung Hoa lục địa làm chủ căn hộ hay nhà mình ở; Mỹ chỉ có 66%. Trung Quốc hiện là nước duy nhất bị “giảm phát” trong số các nền kinh tế lớn.
Vì vậy, không ai ngạc nhiên khi biết ông Tập Cận Bình đang lo cứu ngành địa ốc. Tạp chí Forbes ngày 1 tháng Ba, 2024 cho biết kế hoạch của đảng Cộng sản Trung Quốc mới bị tiết lộ, với các phương thuốc rất mạnh mang tên gọi màu mè là “mô hình mới.”
Mô hình “cũ” của Trung Cộng là khuyến khích tư nhân xây dựng nhà cửa bằng cách trợ cấp nhưng không thả cho thị trường quyết định như ở các nước tư bản. Bắt đầu từ việc cung cấp đất xây nhà. Đất đai thuộc quyền “nhà nước quản lý” cho nên từ 30 năm trước chính quyền các địa phương gây quỹ, thu các món tiền lớn bằng cách nhường “quyền sử dụng” cho các công ty xây dựng. Các ngân hàng của nhà nước cho các công ty đó vay tiền theo chế độ dễ dãi; sau đó lại cho người mua nhà vay với lãi suất thấp để các công ty dễ bán nhà. Tóm lại, nhà nước nhúng tay vào từ việc xây nhà đến việc dân tiêu thụ mua nhà. Chính quyền các địa phương hồ hởi thực hiện chính sách này để đạt chỉ tiêu số nhà được xây thêm, số công nhân có việc làm, và thừa dịp tăng ngân sách để tiêu pha – và bòn rút. Không những vay tiền của các ngân hàng trong nước, các công ty xây dựng vay đô la trong thị trường quốc tế. Số trái phiếu vay và trả bằng mỹ kim tăng từ $675 triệu năm 2009 lên $64.7 tỷ năm 2020.
Hậu quả của chính sách trên là hoạt động đầu cơ bùng nổ: Các công ty chạy đua xây cất kiếm lời vì vay tiền dễ dàng và bán dễ dàng. Nhiều người có tiền đặt mua nhà trước để hy vọng bán lại vì thấy giá nhà lên cao trong mấy chục năm liền khi 280 triệu dân miền quê kéo lên thành phố kiếm việc. Năm 1988 chỉ có một phần ba dân Trung Hoa sống ở các đô thị; hiện nay đã lên tới hai phần ba; mua nhà ở Thẩm Quyến khó hơn ở London hay New York, theo báo Forbes. Công việc xây cất nhà ở chiếm 30% Tổng Sản Lượng Nội Địa cả nước.
Năm 2020, Tập Cận Bình thay đổi; không dễ dãi với các công ty xây cất cũng như người mua nhà nữa. Chính sách đưa ra gấp quá và mạnh quá, người xây nhà lúng túng vì cạn tiền; giới mua nhà để đầu tư không kịp bán lại trước khi giá nhà xuống thấp mà vẫn phải đóng tiền trả góp. Cuộc khủng hoảng bắt đầu và càng ngày càng nặng khiến nhà nước phải nhúng tay lần nữa, đưa ra một “mô hình mới.”
Theo “mô hình can thiệp mới” này, các chi tiết chưa được thảo luận đầy đủ, chính phủ sẽ dành một ngân khoản, tương đương với $280 tỷ mỹ kim để đứng ra mua, rồi đem cho thuê, những ngôi nhà đang xây nửa chừng thì bị ngưng vì các công ty thiếu tiền. Khi thực hiện xong mô hình mới trong vòng 5 năm, chính phủ sẽ làm chủ 30 phần trăm số đơn vị gia cư dân chúng đang ở. Hiện nay nhà nước chỉ làm chủ 5 phần trăm.
Tuy gọi là “mô hình mới” nhưng hậu quả là sẽ đưa thị trường địa ốc Trung Quốc trở lại rất giống thời Mao Trạch Đông, khi Đảng và Nhà nước làm chủ hầu hết các công trình xây dựng mới. Chỉ có một điều khác là thời Mao các căn hộ được cung cấp cho công nhân viên các xí nghiệp, còn bây giờ họ sẽ đóng vai “ABC không có nhà đi ở thuê” và phải trả tiền.
Trong thời gian 5 năm thực hiện kế hoạch, nhà nước sẽ tự đóng vai một công ty xây cất, dự trù sẽ xây 6 triệu căn hộ mới trong 35 thành phố. Sẽ có kế hoạch “trợ cấp” cho người thuê nhà nếu không đủ tiền. Để bảo đảm công bằng, sẽ ấn định các điều kiện lợi tức cho những người được phép thuê nhà. Sau đó, những ai muốn được trợ cấp phải hội đủ các điều kiện khác.
Theo ông Hà Lập Phong (He Lifeng, 何立峰), phó tổng lý quốc vụ viện (phó thủ tướng), thì kế hoạch mới sẽ có hai hệ quả tốt. Thứ nhất, chính phủ sẽ kiểm soát được số lượng nhà cửa cung ứng cho thị trường, tránh cảnh xây nhiều quá bán không kịp như hiện nay. Thứ hai, nhà nước sẽ quyết định giá nhà tối thiểu phải là bao nhiêu, không lo khi bán hay cho thuê sẽ bị lỗ lã.
Nhưng hiện nay Trung Quốc đang có ít nhất 7 triệu đơn vị gia cư không ai ở, xây thêm 6 triệu căn hộ mới thì làm cách nào đẻ ra thêm người mua hoặc thuê nhà, trong khi dân số Trung Quốc đã bắt đầu đi xuống từ hai năm qua và sẽ còn giảm nữa? Làm cách nào chính phủ có thể ấn định giá tối thiểu khi bán hoặc cho thuê trong lúc số cung vẫn cao hơn số cầu?
Kế hoạch trên đây cho thấy Trung Cộng sẽ quay ngược chiều hướng phát triển; nhà nước phải gánh vác một hoạt động kinh doanh quan trọng mà trước đó vẫn giao cho thị trường tư nhân.
Để thực hiện kế hoạch 5 năm này, sẽ phải lập các công ty mới chuyên lo xây dựng nhà ở, tăng số doanh nghiệp nhà nước. Các viên chức chính phủ sẽ đóng vai chủ nhà quyết định ai được thuê căn hộ hay ngôi nhà nào, với giá bao nhiêu và các điều kiện gì. Tất nhiên, công việc sửa chữa, bảo trì các ngôi nhà, việc cung cấp điện, nước cho cư dân đều đặn, cũng sẽ do các cán bộ, công chức phụ trách. Có thể coi là một hình thức “quốc hữu hóa” một phần ngành địa ốc.
Mọi người đã có kinh nghiệm đều biết guồng máy nhà nước cộng sản làm việc quản lý kinh tế như thế nào. Tất cả sẽ tạo thêm cơ hội tham nhũng. Nhà cửa được các công ty quốc doanh xây lên sẽ không đủ tiện nghi cho người đến ở. Muốn thay cái ống nước, muốn bắt thêm đường dây điện cũng phải quà cáp cho cán bộ. Ai muốn được hưởng trợ cấp tiền thuê sẽ phải “trợ cấp” trước cho các đồng chí phụ trách.
Kế hoạch mới cũng dự trù sẽ cấm những người mua các căn hộ không được đem bán lại kiếm lời. Chính sách này khiến người mua ngôi nhà hay căn hộ mất luôn quyền làm chủ, trong đó quyền sử dụng và quyền chuyển nhượng quan trọng như nhau. Dù trả tiền mua nhà, họ sẽ chỉ đóng vai một “người ở thuê dài hạn.” Trước đây, khi giá nhà lên cao, người chủ có thể cảm thấy mình giàu có hơn, vì nhà cửa chiếm 70% tài sản của một gia đình trung bình. Cảm thấy mình “khá giả hơn,” họ có thể sẽ tiêu tiền dễ dàng. Bây giờ, vì không được bán lại, họ thấy mình chẳng giàu thêm đồng nào, sẽ tiếp tục lo tiết kiệm, bớt tiêu xài! Ông Tập Cận Bình đang hối thúc dân Trung Hoa gia tăng tiêu thụ để kích thích kinh tế và tránh nạn giảm phát. Chính sách mới của ông sẽ gây kết quả ngược lại. Đúng là tự mình trói tay mình!