Các nhà phát triển bất động sản từ khắp châu Á đang đổ xô vào thủ đô Phnom Penh để tìm kiếm thị phần tại một trong những thị trường bất động sản chớm phát triển cuối cùng trong khu vực.
Chỉ trong một vài năm qua, thành phố này đã thay đổi không thể nhận ra, chuyển từ kiểu kiến trúc nhà thấp tầng sang áp dụng kiểu xây dựng lộn xộn giống như Bangkok, Thái Lan.
Hầu như không có bất kỳ dấu hiệu gì cho thấy thành phố có quy hoạch hay tầm nhìn, chỉ thấy dãy phố nội thành nào cũng có các khu chung cư cao tầng mới tinh hoặc đang xây dở.
Ông Sam Yang, nhà phát triển bất động sản người Canada, 30 tuổi, cho biết: "Năm nay nhu cầu của Trung Quốc, Trung Quốc đại lục, đang tăng lên, và rất nhiều người nước ngoài, người châu Âu, kể cả người Mỹ, đang thực sự cố gắng mua bất động sản ở đây, bắt đầu từ năm nay".
Anh Yang làm việc cho Eastland Development, là một công ty Trung Quốc của anh. Công ty thấy Phnom Penh là một trung tâm kinh doanh tiềm năng của Hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á (ASEAN. Công ty đang khởi sự với việc xây dựng một khu chung cư 23 tầng và một khu phức hợp đa năng 37 tầng tại trung tâm Phnom Penh.
Luật năm 2010 cho phép người nước ngoài mua bất động sản trong các tòa nhà cao tầng đã mở đường cho các nhà đầu tư như Yang.
Chỉ riêng trong một quận như Koh Pich của Phnom Penh, đã có từ 10.000 đến 12.000 căn hộ mới dự kiến được tung ra bán trong 18 tháng tới.
Trong 12 tháng qua, 52 dự án khu căn hộ dành cho khách hàng nước ngoài đã được thành phố phê duyệt, theo công ty Dịch vụ Bất động sản Quốc tế Campuchia.
Đó là một tốc độ xây dựng rất nhanh ở một nước vẫn đứng gần cuối bảng thế giới xét về nhiều chỉ số phát triển.
Các nguồn vốn cho sự bùng nổ này rất đa dạng, cả về phía cung và phía cầu; và trong một số trường hợp bị xem là có vấn đề.
Những vali tiền mặt
Với một nền kinh tế bị chi phối bởi đồng đôla Mỹ và trên thực tế không có sự thực thi các biện pháp chống rửa tiền, thị trường BĐS của Campuchia là một viễn cảnh hấp dẫn cho những người tìm cách rửa những đồng tiền bất chính.
Năm ngoái, tờ Phnom Penh Post đưa tin rằng các cơ quan chống rửa tiền hàng đầu của nước này đã không hề điều tra được trường hợp nào kể từ năm 2008 và thực sự đã không còn hoạt động.
Đất nước này lẹt đẹt ở vị trí 150 trong 168 quốc gia được xếp hạng trong danh sách Chỉ số Cảm nhận Tham nhũng năm 2015 của tổ chức Minh bạch Quốc tế.
"Tất nhiên rất khó nói có bao nhiêu tiền ở ngoài kia là tiền bất hợp pháp, nhưng có rất nhiều lời bàn tán về những vali đầy tiền mặt được trao đi đổi lại ở Campuchia", theo lời George McLeod, Giám đốc tại Thái Lan của PriceWaterhouseCoopers. Ông nói thêm: "Và đối với một đất nước có thực thi pháp luật lỏng lẻo về chống rửa tiền, và có các vấn đề tham nhũng, thì rõ ràng là đất nước đó dễ có tình trạng rửa tiền".
Tuy nhiên rửa tiền có lẽ không phải là lý do khó hiểu duy nhất về việc một số nhà đầu tư nước ngoài đang hướng đến Campuchia. Trong 9 tháng đầu năm 2015, sau khi thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh ở Trung Quốc, 500 tỷ đôla đã từ đó đổ vào Campuchia.
McLeod nói các nhà đầu tư từ đất nước khổng lồ trong khu vực xem thị trường bất động sản của Campuchia như một cách lý tưởng để chuyển đổi số tiền Nhân Dân Tệ của họ sang đồng đôla Mỹ ổn định.
Ông Grant Fitzgerald, Tổng giám đốc hãng Dịch vụ Bất động Sản Quốc tế, cũng đã nhận thấy xu hướng này. Ông nói: "Một mặt khác của sự việc là có rất nhiều các nhà làm bất động sản mà tôi biết là các nhà phát triển hợp pháp đã thực hiện 20 dự án ở Trung Quốc và bây giờ họ đang tìm cách mở rộng".
Phụ cấp lớn
Người Campuchia quen sống thành đại gia đình, cho nên các căn hộ là dạng nơi ở có tính cá nhân và không hề thích hợp cho thị trường địa phương. Thêm vào đó, các ngân hàng Campuchia có tiếng là dè dặt với việc cho vay mua bất động sản, thường đòi hỏi phải có thế chấp tương đương ít nhất 100% giá trị của bất động sản.
Bất chấp điều này, hầu hết các đại lý bất động sản đều có tỷ lệ lấp đầy tại các chung cư cao tầng đạt mức lành mạnh là 60 đến 70%. Ho chọ rằng lý do chính về điều đó là các khoản phụ cấp nhà ở hào phóng của các tổ chức phi chính phủ quốc tế (NGO), và ngày càng nhiều hơn của các tập đoàn.
Ông Fitzgerald cho biết: "Tiền thuê của mỗi người hàng tháng là khoảng 1.200 đến 1.500 đôla - thực sự ổn định trong 5-8 năm qua. Tôi nghĩ rằng lý do chính là có rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài đến đây, họ thuê chỗ ở nhờ tiền lương bổng, trợ cấp của công ty, vì vậy đó là lý do tại sao thị trường khá ổn định. Tôi không biết bất cứ người Campuchia nào sống trong chung cư. Tôi biết rất nhiều người đã đầu tư vào các căn hộ, nhưng tôi không biết bất kỳ ai ở trong các căn hộ đó".
Khi được hỏi làm thế nào mà người Campuchia có thể mua bất động sản mà không dễ dàng tiếp cận với tín dụng, ông cười và nói: "Có rất nhiều người giàu có ở đây với số tiền mà họ đã có được qua các cách khác nhau, cho dù là hợp pháp hay bất hợp pháp, và họ muốn mua bất động sản để cất tiền vào một nơi an toàn".
Trung tâm mới của ASEAN?
Với không khí chính trị ở Bangkok xấu đi, giá nhà đất vẫn còn quá đắt ở Myanmar và tất cả các nước láng giềng của Campuchia dễ bị biến động tiền tệ hơn nhiều, các nhà phát triển như Yang mong muốn quảng bá Phnom Penh là một trung tâm khu vực trong tương lai của cộng đồng kinh tế ASEAN. Ông nói: "Với sự bất ổn chính trị, sự lo lắng về đồng tiền [của Thái], nhiều quỹ quy mô trung bình và thấp, cũng như các quỹ đầu tư nước ngoài đang thực sự di chuyển trụ sở của họ từ Bangkok đến Phnom Penh".
Mạng đường sắt Xuyên Á được đề xuất, trên lý thuyết sẽ là mạng lưới đường sắt cao tốc từ Phnom Penh đến thành phố Hồ Chí Minh của Việt Nam, là một sự phát triển nữa làm cho ông Yang lạc quan.
Dù nhu cầu có tiếp tục tăng như Yang hình dung hay không, McLeod nói những lo ngại về thị trường sẽ sụp đổ vì tỷ lệ lấp đầy giảm mạnh là không đúng, về một mức độ nào đó.
Ông nói: "Nhìn một cách cực đoan, bạn có thể thấy rất nhiều nhà cao tầng mọc lên mà hoàn toàn trống trơn, vì điều đơn giản được xem như là có một khoản đầu tư trong sổ sách. Nhưng vì việc sở hữu chung cư không phải là điều phổ biến ở Campuchia, nên tình trạng đó có thể không ảnh hưởng nghiêm trọng đến giá nhà đất hoặc giá chung cư vì ngay từ đầu cái thị trường đó chưa từng tồn tại".
