Thị trường bất động sản chới với, liệu Việt Nam có thành Trung Quốc thứ hai?

Bất động sản Việt Nam đã trải qua một năm lao đao khi chứng kiến các công ty xây dựng trễ hạn trả tiền lời ngân hàng, trong bối cảnh tín dụng thắt chặt do các biện pháp không đúng lúc của chính phủ, mặc dù rủi ro tác động dây chuyền đã được hạn chế.

Cổ phiếu bất động sản là nhóm có thành tích tệ nhất trong tháng trước trên thị trường chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh, với mức giảm gần 16%, Dragon Capital, công ty quản lý quỹ hàng đầu ở Việt Nam, cho biết.

Sự sụt giảm này là diễn biến mới nhất sau hai năm cổ phiếu của các tập đoàn xây dựng gặp hỗn loạn và đến năm ngoái thì lan sang trái phiếu doanh nghiệp, gây khó khăn cho việc thực hiện các dự án và để lại những tòa nhà ma vốn là khu căn hộ cao cấp.

Công ty xây dựng nào đang chới với?

No Va Land là công ty niêm yết lớn nhất đang gặp nạn khi mà cổ phiếu của họ đã giảm hơn 80% trong một năm, sau khi họ không thể trả lãi trái phiếu trong và ngoài nước khi đáo hạn, khiến họ gặp bế tắc với một số chủ nợ quốc tế.

Cổ phiếu của hãng xây dựng bất động sản lớn nhất được niêm yết trên sàn chứng khoán, Vinhomes, công ty con của tập đoàn Vingroup lớn nhất nước, hôm 27/10 đã giảm 6,2% xuống mức thấp nhất kể từ tháng Ba, sau khi họ phát hành trái phiếu chuyển đổi mới để tìm nguồn tiền trang trải các nghĩa vụ.

Các công ty chưa niêm yết khác vỡ nợ gần đây gồm có Tập đoàn Hưng Thịnh, tập đoàn xây dựng lớn ở phía Nam và Vạn Thịnh Phát mà vị chủ tịch của họ đã bị bắt hồi năm ngoái trong chiến dịch chống tham nhũng, theo VISRating, vốn do Moody's sở hữu một phần.

Các tòa nhà trống trơn với nội thất dang dở ở ‘khu phố Địa Trung Hải’ của chủ đầu tư Sun Group trên đảo Phú Quốc, trong khi khung sườn của những tòa nhà cao tầng chưa hoàn thiện nằm bên cạnh những tòa tháp bóng loáng ở Hà Nội do một tập đoàn khác là Sunshine đang xây dựng.

Và áp lực đang gia tăng khi mà lượng trái phiếu bất động sản trị giá khoảng 6 tỷ đô la Mỹ sẽ đáo hạn trong năm nay và năm tới, gần gấp ba lần so với năm 2022.

Rủi ro lan sang các ngành khác là bao nhiêu?

Hồi tháng Chín, Ngân hàng Phát triển Châu Á đã cảnh báo về rủi ro khủng hoảng bất động sản lan sang khu vực ngân hàng từ những bất thường trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản, mặc dù số trái phiếu gặp khó khăn chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng tín dụng ngân hàng.

Ông Jean Xavier của S&P Global cho biết ‘không có nguy cơ lớn về tác động dây chuyền’ nhưng cảnh báo các lĩnh vực tiêu dùng chính sẽ bị chậm lại và các ngành liên quan chặt chẽ với bất động sản, như các sản phẩm xây dựng, sẽ bị tác động tiêu cực.

Những ngân hàng nào bị ảnh hưởng nhiều nhất?

S&P Global cho biết mức độ dính líu của hệ thống ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 25% tổng tín dụng, chủ yếu thông qua các khoản tín dụng thế chấp, tuy nhiên không được coi là rủi ro nhờ vào thị trường việc làm mạnh mẽ.

Trái phiếu doanh nghiệp chiếm khoảng 3% tổng tín dụng của các ngân hàng, S&P Global cho biết, ước tính từ 1/3 đến một nửa trong số trái phiếu này có liên quan đến bất động sản.

Các ngân hàng dính nhiều nhất vào bất động sản là Southeast Asia Bank, Maritime Bank, Asia Commercial Bank, Vietnam Prosperity Bank và Sacombank, dữ liệu năm 2022 được VISRating dẫn ra cho thấy.

Trong số này, chỉ có VP Bank nằm trong số các ngân hàng cho vay lớn nhất.

Hỗn loạn bắt đầu thế nào?

Các nhà phân tích cho rằng những khó khăn lớn nhất có nguyên do là chiến dịch chống tham nhũng kéo dài mà Đảng Cộng sản đã đẩy mạnh vào cuối năm ngoái.

Họ coi vụ bắt giữ bà Trương Mỹ Lan, Chủ tịch Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, hồi tháng 10 năm ngoái về tội gian dối phát hành trái phiếu là bước ngoặt dẫn đến niềm tin vào thị trường giảm sút.

Vụ bắt giữ diễn ra sau khi chính quyền ban hành các quy tắc khắt khe hơn về tính minh bạch và phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ hồi tháng Chín năm ngoái, vốn xảy ra vào lúc kinh tế tăng trưởng chậm lại, do đó giới chức buộc phải ngưng thực hiện các quy định này vài tháng sau đó, khi thị trường đóng băng.

Phát hành trái phiếu đã đình trệ và các khoản vay ngân hàng giảm, khiến chính phủ liên tục thúc giục các nhà băng tăng cường cho vay.

Liệu có phải là Trung Quốc mới?

Mặc dù các biện pháp không đúng lúc của chính phủ, gánh nợ cao của các tập đoàn và cung vượt cầu là nguyên nhân gây ra những khó khăn của lĩnh vực bất động sản ở cả Việt Nam và Trung Quốc, điều kiện ở Việt Nam có phần khác.

Triển vọng dài hạn ở Việt Nam là tích cực hơn, Xavier Jean thuộc S &P cho biết, khi dân số trẻ hơn và tầng lớp trung lưu tăng trưởng giữ cho nhu cầu bất động sản ở mức cao.

Việt Nam có tình trạng dư thừa nguồn cung bất động sản và đầu cơ ít nghiêm trọng hơn Trung Quốc, ông nói thêm, trong khi đóng góp của bất động sản vào quy mô GDP cũng ít hơn Trung Quốc.